Der häufigste Fehler in spanischen Wohnanlagen: Es wird der Fleck an der Decke repariert und nicht die Ursache – und in zwei Jahren ist er wieder da. Beim dritten Mal heißt es, das sei „schon immer so gewesen“. Hier finden Sie die Werkzeuge, mit denen Sie das verhindern: ein Musterschreiben, ein Formular, ein Infoblatt zu Versicherung und Fristen, eine Checkliste. Alles direkt herunterladen, ohne Formularzwang, ohne Adressabfrage.
Bevor Sie irgendetwas unterschreiben, bezahlen oder reparieren lassen.
Liegt der Ursprung im Gemeinschaftseigentum – Steigleitung, Abdichtung, Betonbauteil –, ist die Beseitigung gesetzliche Pflicht der Comunidad (Eigentümergemeinschaft; Art. 10.1 LPH, spanisches Wohnungseigentumsgesetz). Dafür braucht es keinen Beschluss. Verlangen Sie in Ihrer Meldung ausdrücklich die Beseitigung der Ursache – nicht nur des sichtbaren Schadens.
Ansprüche gegen die Gebäudeversicherung wegen Sachschäden verjähren nach zwei Jahren ab dem Ereignis (Art. 23 LCS, spanisches Versicherungsvertragsgesetz). Eine schriftliche Meldung wahrt die Frist – ein Telefonat nicht. Wer einen Schaden aus 2025 nie gemeldet hat, sollte diese Woche melden.
Die Kosten einer fachlichen Schadensfeststellung können gegenüber Versicherung (Art. 38 LCS) und Gemeinschaft erstattungsfähig sein – wenn Sie zuerst schriftlich aufgefordert und eine Frist gesetzt haben. Wer sofort eine Schadensfeststellung beauftragt, riskiert, auf den Kosten sitzen zu bleiben.
Zum Herunterladen, Ausdrucken, Verwenden. Kein Newsletter, keine E-Mail-Abfrage.
Auf Deutsch ausfüllen, fertiges Schreiben auf Spanisch erhalten – mit Fristsetzung, Rechtsgrundlagen und Aktenkopie. Läuft vollständig in Ihrem Browser; nichts wird übertragen.
Anschreiben an Verwaltung und Präsident zum Ausfüllen: spanische Fassung zum Versenden, deutsche zum Verständnis, Anleitung und Checkliste vor dem Absenden.
Ursache und Folgeschaden, die 40-Tage-Regel, Verzugszinsen, die Zweijahresfrist – und wann die Kosten der Schadensfeststellung erstattungsfähig sind. Nach der Ley 50/1980 und der LPH.
Was sofort, was am selben Tag, was in den nächsten Tagen zu tun ist – und die drei Dinge, die Sie auf keinen Fall tun sollten. Zum Ausdrucken und Abhaken.
Grundregel nach Art. 396 Código Civil (spanisches Zivilgesetzbuch) und der Ley de Propiedad Horizontal (Wohnungseigentumsgesetz). Es kommt nicht darauf an, wo der Schaden sichtbar wird, sondern wodurch er verursacht wurde (Urteil des spanischen Obersten Gerichtshofs, STS 80/2024).
| Bauteil | In der Regel | Hinweis |
|---|---|---|
| Tragstruktur: Stützen, Träger, Decken, Fundamente | Gemeinschaft | Auch wenn der Schaden in Ihrer Wohnung sichtbar wird – sofern die Ursache im strukturellen Mangel liegt. |
| Fassade, Außenwände, Dach, Dachabdichtung | Gemeinschaft | Reine Gemeinschaftsflächen ohne Sondernutzungsrecht: eindeutig. |
| Gemeinschaftliche Steig- und Fallleitungen | Gemeinschaft | Bis zum Abzweig in die einzelne Wohnung. |
| Balkon-/Terrassenplatte und ihre Abdichtung | Gemeinschaft | Die Platte ist Tragstruktur. Bei Sondernutzungsrecht gilt: die Ursache entscheidet. |
| Bodenbelag und Pflege eines Balkons mit Sondernutzungsrecht | Eigentümer | Mangelnde Pflege, Durchwurzelung von Pflanzkästen, eigene Umbauten – auch wenn der Schaden erst an der Tragplatte sichtbar wird. |
| Innenputz, Böden, Sanitär ab Abzweig, Einbauten in der Wohnung | Eigentümer | Ihr Folgeschaden – bei Ursache im Gemeinschaftseigentum Teil desselben Schadensereignisses. |
| Frist | Was | Grundlage |
|---|---|---|
| sofort, schriftlich | Schaden an Verwaltung und Präsident melden – auf Spanisch | Nur Schriftliches wahrt Fristen; Präsident ist Vertretungsorgan (Art. 13 LPH) |
| 40 Tage | Versicherer muss den unstrittigen Mindestbetrag zahlen | Art. 18 Ley 50/1980 (LCS) |
| 3 Monate | Danach laufen Verzugszinsen gegen den Versicherer; nach zwei Jahren mindestens 20 % p. a. | Art. 20 LCS |
| 2 Jahre | Verjährung der Ansprüche aus dem Versicherungsvertrag wegen Sachschäden | Art. 23 LCS |
| jederzeit | Auskunft über Versicherer, Police und Schadensnummer verlangen | Auskunftsrecht des Eigentümers (Art. 20 e LPH) |
Die Begriffe, die in jedem Schreiben, jeder Versammlung und jeder Police vorkommen.
Nicht jeder Fall lässt sich allein lösen.
Wenn die Ursache unklar ist, die Gemeinschaft nicht reagiert oder die Versicherung ablehnt, braucht es eine nachvollziehbare fachliche Grundlage: Schadensaufnahme vor Ort, Fotodokumentation, Schadensbeschreibung mit möglichen Ursachen und Kostenschätzung als Unterlage für Ihre Meldung – und auf Wunsch die Begleitung gegenüber Versicherung, Verwaltung und Gemeinschaft in Ihrem Auftrag. Das ist eine eigenständige Leistung, die wir gesondert vereinbaren. Unsere Dokumentation ist keine Peritación (Sachverständigengutachten). Schreiben Sie uns kurz, was passiert ist.